購(gou)買土地環節稅務(wu)常(chang)見(jian)問題

一、所得(de)稅交納疑(yi)難(nan)問題(ti)

土地出讓在項目公司(si)推行差值扣減的標準是啥？

回應(ying)：依據《財政部(bu)、國家稅(shui)務總局關于(yu)明確金融、房(fang)地產開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)、教育輔助服務等(deng)增(zeng)值稅(shui)政策的(de)通知》（稅(shui)務總局【2016】140號）第八條(tiao)要(yao)求：房(fang)產開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)公(gong)司（包含(han)好幾個房(fang)地產開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)構成的(de)聯合(he)）轉讓土地資(zi)源(yuan)向政府機(ji)(ji)構付(fu)款(kuan)土地資(zi)源(yuan)合(he)同款(kuan)后(hou)，開(kai)(kai)設項目公(gong)司對(dui)該轉讓土地資(zi)源(yuan)開(kai)(kai)展開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)設計，另外合(he)乎以下標(biao)準的(de)，能夠 項目公(gong)司按(an)照(zhao)規定扣減房(fang)產開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)公(gong)司向政府機(ji)(ji)構付(fu)款(kuan)的(de)土地資(zi)源(yuan)合(he)同款(kuan)。

房產開發公司、呼市財務費用項目公司、政府機構三方簽署變更協議或補充合同，將土地資源買受人變動為項目公司；

政府機構轉讓土地資源的主要用途、整體規劃等標準不會改變的狀況下，簽定變更協議或補充合同時，土地資源合同款總金額不會改變；項目公(gong)司(si)(si)的(de)(de)所有(you)股份(fen)由轉讓土(tu)地資(zi)源的(de)(de)房產開發(fa)公(gong)司(si)(si)擁有(you)。

房地產開發商依照要求推行差值扣減向政府機構付款的土地資源合同款主要內容是啥？回應(ying)：依據(ju)《財政(zheng)部(bu)、國家稅務(wu)總(zong)局關(guan)于明確金融、房地(di)(di)(di)(di)產開(kai)發(fa)、教(jiao)育(yu)輔助服務(wu)等(deng)(deng)增值稅政(zheng)策的(de)通知》（稅務(wu)總(zong)局【2016】140號）《營業(ye)稅改征(zheng)(zheng)增值稅試點有關(guan)事(shi)項(xiang)的(de)規定》（稅務(wu)總(zong)局〔2016〕36號）第(di)一條(tiao)第(di)（三）項(xiang)第(di)10點中“向(xiang)政(zheng)府機(ji)構付款的(de)土地(di)(di)(di)(di)資源合同款”，包含土地(di)(di)(di)(di)資源買受人向(xiang)政(zheng)府機(ji)構付款的(de)征(zheng)(zheng)收土地(di)(di)(di)(di)和房屋拆(chai)遷補償(chang)花(hua)費(fei)(fei)、土地(di)(di)(di)(di)資源早(zao)期(qi)開(kai)發(fa)設計花(hua)費(fei)(fei)和土地(di)(di)(di)(di)交易(yi)盈利等(deng)(deng)。土地(di)(di)(di)(di)資源早(zao)期(qi)開(kai)發(fa)設計花(hua)費(fei)(fei)為(wei)(wei)政(zheng)府部(bu)門在征(zheng)(zheng)用土地(di)(di)(di)(di)、拆(chai)遷補償(chang)安置賠償(chang)、“三通一平”或“七通一平”等(deng)(deng)將土地(di)(di)(di)(di)資源由生(sheng)地(di)(di)(di)(di)黃變(bian)動為(wei)(wei)熟地(di)(di)(di)(di)黃全過程中產生(sheng)的(de)花(hua)費(fei)(fei)，實際包含地(di)(di)(di)(di)貌勘察費(fei)(fei)、征(zheng)(zheng)收土地(di)(di)(di)(di)賠償(chang)非、附(fu)屬物賠償(chang)費(fei)(fei)（動遷賠償(chang)費(fei)(fei)）、林地(di)(di)(di)(di)類賠償(chang)費(fei)(fei)、山林植(zhi)物群落修復費(fei)(fei)、林地(di)(di)(di)(di)類愿(yuan)意(yi)應(ying)用采伐費(fei)(fei)、應(ying)用林地(di)(di)(di)(di)類擔保費(fei)(fei)、耕(geng)地(di)(di)(di)(di)占用稅、基(ji)礎(chu)設施建設配套費(fei)(fei)、公(gong)用事(shi)業(ye)基(ji)本建設配套費(fei)(fei)、住宅(zhai)小區開(kai)發(fa)設計配套費(fei)(fei)等(deng)(deng)。

二、合同印花(hua)稅交納疑(yi)難問題

呼市財務管理房產投資公司、項目公司、土地資源單位簽署土地資源選購行為主體合同補充協議，是不是再度交納合同印花稅？

回(hui)應：購地(di)合同補充協(xie)議(yi)系三方對原土(tu)地(di)交易合同主體(ti)的變(bian)更協(xie)議(yi)，不屬于再(zai)(zai)度(du)簽署土(tu)地(di)交易合同書，不用再(zai)(zai)度(du)交納(na)合同印花稅。

合(he)同印花稅的交納行為主體是房(fang)產投(tou)資公司還是項目公司？

回應(ying)：根(gen)據《中華人(ren)民(min)國和(he)國印花稅暫行(xing)條(tiao)(tiao)例》第七(qi)條(tiao)(tiao)要求：應(ying)納(na)稅憑證(zheng)理應(ying)于書立或是堅振時貼花紙。該條(tiao)(tiao)文(wen)要求合同(tong)(tong)印花稅交納(na)應(ying)是與(yu)土(tu)地(di)單位簽署土(tu)地(di)交易合同(tong)(tong)書的行(xing)為主(zhu)體為標準。

三(san)、土地稅交納疑難問題(ti)

以轉讓或分(fen)享方法有償服務獲(huo)得土(tu)地使用(yong)權證的，土(tu)地稅交納的算(suan)起點如何(he)確(que)定？

回(hui)應：根據稅務總局【2006】186號要(yao)求，以轉讓(rang)(rang)或出(chu)讓(rang)(rang)方法(fa)有償服(fu)務獲得土(tu)地(di)(di)(di)(di)使用權證的(de)，應由購買(mai)方從(cong)土(tu)地(di)(di)(di)(di)資(zi)源(yuan)(yuan)轉讓(rang)(rang)協議承(cheng)諾交(jiao)貨土(tu)地(di)(di)(di)(di)資(zi)源(yuan)(yuan)時間的(de)下月(yue)起交(jiao)納(na)城區(qu)土(tu)地(di)(di)(di)(di)稅；轉讓(rang)(rang)協議未承(cheng)諾交(jiao)貨土(tu)地(di)(di)(di)(di)資(zi)源(yuan)(yuan)時間的(de)，由購買(mai)方從(cong)合同簽訂的(de)下月(yue)起交(jiao)納(na)城區(qu)土(tu)地(di)(di)(di)(di)稅。

若土(tu)地交易合(he)同書中沒有承諾交地時間(jian)，怎樣交納土(tu)地稅(shui)？

回應(ying)：依據(ju)稅務(wu)總局【2008】年152號要求，經營(ying)者因(yin)房地(di)產、土(tu)地(di)資(zi)源(yuan)的(de)商(shang)品或支配權情(qing)況產生變化而依規停止房地(di)產稅、城(cheng)區土(tu)地(di)稅繳(jiao)稅責任的(de)，其應(ying)繳(jiao)稅金(jin)的(de)測算(suan)應(ying)截至房地(di)產、土(tu)地(di)資(zi)源(yuan)的(de)商(shang)品或支配權情(qing)況產生變化的(de)當月底。

房產公司開發設計商業(ye)用地(di)的(de)土(tu)地(di)稅何(he)時終止交納？

回應(ying)：現階(jie)段暫(zan)沒有(you)確(que)立(li)的文檔要求，在(zai)操作過程(cheng)中(zhong)，全國各地稅(shui)務局終止征繳房(fang)產公(gong)司開發(fa)設計商(shang)業用地的土地稅(shui)分三(san)種：

開發設計新(xin)項目獲得預售證，全部新(xin)項目商業用地即停征(zheng)土地稅。

依(yi)據(ju)業主辦(ban)出土(tu)(tu)地使用證的總面(mian)積終止征繳相對總面(mian)積的土(tu)(tu)地稅。

依據簽合(he)同的(de)市場(chang)(chang)銷售總面積占所有可售總建筑面積的(de)占比平攤出已(yi)市場(chang)(chang)銷售的(de)土地面積，終止征繳相匹(pi)配總面積的(de)土地稅。

未(wei)辦運(yun)轉辦理手續的集體土(tu)(tu)地，由誰交土(tu)(tu)地稅(shui)？

回應：根據(ju)《財(cai)政部.國際稅(shui)(shui)務總(zong)局關于集體土(tu)地城(cheng)鎮使用(yong)稅(shui)(shui)有(you)關政策的通(tong)知》（稅(shui)(shui)務總(zong)局【2006】56號要求：城(cheng)鄉(xiang)土(tu)地稅(shui)(shui)繳稅(shui)(shui)范疇內具體使用(yong)稅(shui)(shui)全民所(suo)有(you)土(tu)地、但未辦土(tu)地使用(yong)權證運轉辦理手續的，由(you)具體應用(yong)集體用(yong)地的企(qi)業和本人按照規定交納城(cheng)區土(tu)地稅(shui)(shui)。

四、房產契(qi)稅交納疑(yi)難問題

土地資源轉性合同書是(shi)不是(shi)繳房產契稅？

回應：依據(ju)國(guo)稅發【2008】662號：“依據(ju)現行(xing)標準房產(chan)契(qi)稅現行(xing)政策要求(qiu)，對經營者因(yin)更(geng)(geng)改用(yong)(yong)地(di)(di)性質(zhi)而簽署土地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)權證(zheng)轉讓合(he)同變更(geng)(geng)協議書或再次簽署土地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)權證(zheng)轉讓合(he)同書的(de)(de)，應征(zheng)繳(jiao)(jiao)房產(chan)契(qi)稅。計稅基礎(chu)為因(yin)更(geng)(geng)改用(yong)(yong)地(di)(di)性質(zhi)應補交(jiao)的(de)(de)土地(di)(di)資源收(shou)益金及應補交(jiao)政府部門的(de)(de)其(qi)它雜費(fei)。”，因(yin)此土地(di)(di)資源轉性合(he)同書應征(zheng)繳(jiao)(jiao)房產(chan)契(qi)稅。